隨著巴基斯坦經濟快速增長，作為經濟支柱之一的房地產業也得到了迅猛發展，為房地產開發商提供了巨大商機。

一、巴房地產市場概況

（一）人口與住房現狀

巴總人口約1.6億，其中農村人口約佔60%，城鎮人口約佔40%，目前人口超過1萬的城鎮數量為498個。總人口增長率為2.61%，城鎮人口增長率為3.5-4.5%，每年新增約65萬個家庭。

巴21.63%的家庭月收入超過111美元。28.52%的家庭月收入在64-111美元之間,其餘49.85%的家庭月收入則不到64美元。

巴平均每戶家庭人口為6.6人，平均每房間居住人口為3.5人，而土耳其和中國平均每房間居住人口分別為1.3和1.1人，世界上每房間居住人口平均數為1.2。目前巴城市裏約一半的人口和大部分農村人口仍然居住在臨時房。

（二）房地產市場供不應求

巨大的人口基數和住房現狀表明，巴房地產市場蘊藏著巨大的需求空間。2002-2003財年巴居民住房增長率為3.3%，2004-2007年平均增長率為3.5%，巴房地產市場正在經歷繁榮發展時期。根據2006年巴投資局估計，全巴每年住房需求約為65萬套，但每年建設能力僅為35萬套，缺口達30萬套。首都伊斯蘭堡人口約750萬，房屋需求約12.5萬套，每年新增需求4000套左右。國際外交使團和巴聯邦政府官員大多住在這個城市。由於伊斯蘭堡環境優美，房地產在伊斯蘭堡被認為是有升值潛力的長期投資項目之一。卡拉奇是巴基斯坦最大的商業中心，目前常住人口已超過1600萬人。中產階級和富人佔總人口的20%左右，有能力購買高檔小區住房的人口超過200萬，每戶按6人計算，則潛在高檔住房需求約為33萬套，卡拉奇高檔住宅小區開發具有良好的市場前景。

（三）土地價格

從2002年到2005年，卡拉奇空閒地段土地價格平均上漲了176%，已開發地段土地價格平均上漲了132%。其他主要城市土地價格也都有不同程度上漲，詳見表一和表二。

表一 巴主要城市空閒土地均價

                       單位：美元                           

資料來源：巴基斯坦投資局

表二 巴主要城市已開發土地均價

單位：美元

資料來源：巴基斯坦投資局

目前在卡拉奇國防八區海濱地段，住宅小區包含購物中心等商業用地的土地價格已上漲到800-1000美元/平方米。住房用地在不同地段的土地價格不同，總體上隨著巴房地產開發的升溫土地價格在上漲，在市中心的土地價格已上漲到8000美元/平方米。

（四）主要外國開發商

目前，在巴投資房地產的外國開發商共24家，其中來自沙特阿拉伯2家，阿拉伯聯合酋長國4家，馬來西亞7家，英國4家，新加坡2家，其餘5家來自其他國家和地區。在外國開發商中迪拜最大房地產商愛瑪公司（Emaar）正在伊斯蘭堡和卡拉奇實施其24億美元投資項目,其中包括在卡拉奇鑽條島的集高級公寓、別墅和商業娛樂設施于一體的一攬子開發項目。

（五）房地產開發熱點城市

房地產開發的熱點城市主要在伊斯蘭堡、拉合爾、卡拉奇、費薩那巴德、白沙瓦、拉瓦爾品第、海得拉巴等大城市。海濱城市卡拉奇吸引了海灣和其他國家很多房地產開發商來投資。

（六）房地產開發類型

巴房地產開發一般可以分為三類：公寓樓、住宅小區和別墅。政府規定用於低收入家庭的經濟適用公寓房建築面積為125.4平方米以內,使用面積為92.9平方米以內。

二 巴國家住房政策

巴基斯坦國家住房政策規定，外國公司必須與當地公司組成聯合體，即成立合資公司，並獲得巴證券交易委員會（SECP）批准後，方可以進行房地產開發。

（一）巴土地政策

土地按用途分為住房用地、商業用地和工業用地。土地的獲得必須要根據土地法，通過統一透明的市場價格體系和程式來進行。所有土地的交易都是通過拍賣進行的，但不包括低收入家庭住房和大學、醫院、學校和公園等用於福利目的的土地。

（二）住房信貸政策

住房信貸公司（HBFC）貸款已從目前的每年12億盧比提高到今後每年70億盧比。HBFC引進了大額貸款項目，並與其他融資機構建立了低利息貸款計劃為低收入家庭提供貸款。

（三）房地產開發中的主要優惠措施和規定

1．每年房地產開發公司的預扣稅款不超過1%。

2．所有的稅收採用一站式服務。

3．銀行和開發融資機構可以為房地產建築公司的機器設備提供貸款。

4．當地承包商與國外承包商在包括融資、擔保、付款條款、債券和罰則等方面予以相同待遇。

5．印花稅和註冊費降低到總計稅額的1%。

6．房地產建築公司進口的機械設備及配件免稅額不能高於10%。

7．由證券交易委員會批准的評估為“A”級保險公司開出的擔保必須由各級政府相關部門認可。

（四）房屋建築合同標準

住房項目不論是外資或內資項目，政府相關部門和組織應參與到建築公司和諮詢師工作中，以保證住房項目獲得當地專家意見。巴工程委員會負責評估和修正合同中的仲裁條款，以避免條款被誤用，確保快速解決客戶、相關組織和承包商間的糾紛。

（五）經濟適用公寓房

所有新建經濟適用公寓房，建築面積應在125.4平方米以內,使用面積應在92.9平方米以內，5年內免除所有稅收。提供給開發商用於經濟適用公寓房建設的土地是以極低價格轉讓的，也必須以同樣價格轉讓給低收入家庭。

（六）規劃和建築法

為優化土地利用，鼓勵集成開發。鼓勵遠離大都市建小城鎮中心和衛星城。國家建築法提供了巴不同地理和環境條件下建築設計與施工要求。在伊斯蘭堡和拉瓦爾品第，房屋設計要求採用抗震設計，對高層建築強制實施竣工認證制度。

（七）建築材料與技術

建築構件必須標準化，廣泛在國際上使用的建築材料可以引入到巴基斯坦，政府對引進這樣的技術在稅收和融資方面會有特殊優惠政策。鼓勵採用傳統和本地建築材料及集成方法進行施工，以降低房屋建築成本，同時確保建築品質。

三 房地產計劃指導程式、計劃規範和開發管理機構

在巴統一的國家住房政策2001指導下，各省和主要中心城市規定了其具體的房地產項目計劃指導程式和房地產計劃規範，以使房地產開發符合公眾、開發商和國家的利益。

（一）房地產計劃指導程式

巴房地產開發套裝程式括：

          項目申請提交

          項目計劃先決條件

          在報紙上刊登無異議聲明

          住房計劃標準

          項目計劃詳細審查

          抵押土地的發佈

          計劃的執行

          監督和控制

（二）主要城市房地產計劃標準和條例

1．伊斯蘭堡房屋計劃標準

計劃標準規定土地使用比例必須在下述範圍內：

（a）房屋                        不大於55%

（b）開闊地/綠地/公園            不少於8%

（c）道路                        不少於26%

（d）墓地                        不少於2%

（e）商業設施和停車場            不大於5%

（f）公共建築如學校、清真寺、     不少於4%

診所、醫院、社區中心、郵局等                

2．伊斯蘭堡居住區條例2005簡介

在伊斯蘭堡，只有符合下述條件的樓房才允許建設：符合總體規劃/功能規劃/法規/及供開發用土地的條件和條款描述。建築工作必須符合區域劃分條例和相關的建築法（建築法1963）。

3．信德省卡拉奇城市規劃條例2002簡介

信德省所有土地歸信德省政府所有，由土地使用委員會（GOS）管理。卡拉奇土地由卡拉奇國防區房管局（DHA）和卡拉奇市政府（CDGK）等擁有和管理。

開發許可總要求：具有開發許可才能進行房地產開發，房地產開發應符合下列要求：（1）法律法規；（2）詳細計劃；（3）通用的標準或地區標準；（4）土地轉讓證書；（5）開發許可條件。

開發許可條件：相關當局可以規定開發許可條件，包括：

（1）提交圖紙、地圖或技術要求及詳細的記錄；

（2）盡可能降低開發項目對其他土地的影響，包括使用時間，類型和可能進行的活動密度。

（3）控制房地產開發的開工和完工時間及輔助建築拆除的時間。

（4）確定確切位置和開發性質。  

（三）卡拉奇國防區房管局（DHA）簡介

巴各主要城市都有專門的房地產開發規劃和管理部門，卡拉奇國防區房管局（DHA）是由巴基斯坦軍方負責的卡拉奇房地產開發和管理的政府部門。

目前DHA的主要任務是在有限的土地上進行垂直開發，考慮土地增值是DHA開發框架工作的核心，濱海地段被認為是投資增值的黃金地段，並將根據地點不同結合娛樂、商業和住宅項目進行集成開發。

卡拉奇DHA通過規劃實施其戰略，在全國建立了房地產開發的範例，北部的拉合爾DHA和伊斯蘭堡DHA也調整了其開發戰略吸引了更多的投資，DHA的運作使現有土地正在得到高效率全方位開發。

四 中資公司投資巴方地產開發機會與建議

（略）

　　駐卡拉奇總領館經商室

　　（王永軍 執筆）

　　2008年4月26日